Не пропусти
Главная » Советы мастера » Этапы строительства многоквартирного дома

Этапы строительства многоквартирного дома

Какова последовательность работ при строительстве дома? (Вопрос)

Как и говорил, буду писать про рынок новостроек для своих (уже 32!) подписчиков. Спасибо, что так хорошо отозвались на прошлый пост. Мне как и любому человеку нужен стимул, чтобы находить и писать для Вас эти посты. Спасибо, что повышаете мой рейтинг и пишите комментарии.

Начнем с самого базы: Этапы строительства жилого дома. Информация собрана с просторов интернета + я добавил свои комментарии.

Данный пост поможет понять на каком этапе находится Ваш объект. Все очень просто. Чем ниже этап строительства – тем дешевле квартиры в доме, но риски, как Вы понимаете, Выше. Это желательно знать, чтоб проследить все ли сделал застройщик правильно.

Этап 1: Выбор земельного пятна

— Выбор участка осуществляется в четком согласовании с планом развития городской застройки. Легче всего получить земельный участок в районе города, где домов построено мало и планируется возведение еще ряда жилых домов. В центральной части города, в которой высока плотность застройки, получить участок намного сложнее.

— Выделение участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований. Иногда число таких согласований может достигнуть 50 штук! (разрешение вопросов по подведению коммуникаций к новому дому, подключению его к различным инженерным сетям)

— Заключается Договор аренды (субаренды) или Договор купли-продажи (участок продается на торгах (купля-продажа от собственника) или дается в аренду на период строительства (договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях с КУГИ) с возможностью дальнейшей пролонгацией)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Изучение плана развития городской застройки

• Анализ существующей/планируемой конкуренции застройщика

• Заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 2: Проектирование

— Проведение топографической съемки и геологической экспертизы (выясняется, насколько близко проходят грунтовые воды, каково общее состояние грунта). На основе данных геологических изысканий определяется потребность в строительстве дома с применением специальных технологий и строительных материалов. Застройщик получает положительное заключение гос. экспертизы проектной документации в СГСНЭ (Службы Государственного и строительного надзора и экспертизы)

— Во время проведения работ по созданию проекта многоквартирного дома решаются вопросы по достаточной инсоляции (освещенности) помещений, предусматривается вентиляция дома, его системы теплозащиты. В процессе проектирования многоквартирного дома обязательно должны быть учтены климатические условия региона, сейсмологическая обстановка.

— СГСНЭ выдает застройщику Разрешение на строительство (0,5-3 года с возможным продлением)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Получение положительного заключения экспертизы в СГСНЭ

• Создание проектной декларации

• Получение Разрешения на строительство

На данном этапе еще ничего не продается простым смертным. А вот инвесторы и различные кредиторы уже могут расчитывать и согласовывать себе различные квадратные метры.

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 3: Подготовительный этап строительства («нулевой цикл») — самый долгий этап при нормальной стройке. А если мы имеем подземный паркинг, то тут нулевой цикл может продолжаться больше чем строительство каркаса здания.

— Подготовка строительной площадки: ограждение земельного участка, расчистка территории (снос существующих строений, прокладка временных дорог и необходимых коммуникаций, устройство временных бытовых, административных, складских и других помещений

— Разметка осей здания. Еще один важный этап, требующий тщательной проверки и точного расчета, так как малейшие отклонения затем будет практически невозможно исправить. Разметка осуществляется с использованием точных современных измерительных приборов.

— Земляные работы. Основной вид земляных работ при строительстве многоэтажного здания – рытье котлована под фундамент. Также во время этого этапа происходит прокладка траншей под коммуникации. На данном этапе не обойтись без специальной техники – экскаваторов и бульдозеров. После окончания рытья котлована, забивают пробные сваи (для наблюдения, как они себя ведут в почве), затем забивают основные сваи.

— Фундаментные работы. Именно на фундамент приходится самая большая нагрузка, фундамент — это основа здания и гарантия долговечности и стойкости. Тип фундамента зависит от свойств грунта, часто используется подсыпка песком и гравием, а основная часть работ – заливка бетоном высокого качества, способным выдержать высотное здание.

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подготовка строительной площадки

На этом этапе можно купить квартиру по ПДДУ (Предварительный договор долевого участия), но я никогда не рекомендую этого делать. Не отдавайте всю сумму. Есть всегда возможность заплатить бронь (до 50000 руб.), если застройщик хороший, и подождать пока Вас пригласят подписывать основной ДДУ (договор долевого участия). Мы далее поговорим про договора, поэтому чуточку терпения.

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 4: Строительство жилого дома — самое время продавать для застройщика, если этажи растут как грибы после дождя.

— Через две недели после получения Разрешения на строительство объекта происходит опубликование проектной декларации на сайте компании или в СМИ

Если стройка в соответствии с 214 ФЗ, то затем:

— Заключение 1-го ДДУ и подача его на регистрацию вместе со всем пакетом разрешительной документации по объекту. Регистрация первого ДДУ в УФРС

— Заключение 2-го и последующих ДДУ и подача их на регистрацию в УФРС (до момента получения 1-го договора из УФРС, другие ДДУ не принимаются на регистрацию)

— Возведение наружных стен здания (технология строительства дома из кирпича, железобетонных панелей или монолитного здания имеет серьезные отличия). На сегодняшний день все более популярным становится монолитное строительство, для которого нужны только опалубка, арматура и бетон.

— Монтаж внутренних перегородок (разделение многоэтажного дома на отдельные квартиры, согласно утвержденному проекту). Установка лифтового оборудования

— Установка металлопластиковых окон

— Устройство внутренних коммуникационных сетей (разводка света по всем помещениям здания, прокладка канализационных труб, обустройство газоснабжения, отопления, снабжение холодной и горячей воды. После разводки коммуникаций в каждой квартире устанавливаются счетчики на свет и воду).

— Устройство стяжки пола (используется бетонно-песчаная смесь, пол тщательно выравнивается. Именно со стяжки начинаются отделочные работы)

— Внутренние отделочные работы

— Наружная отделка фасада

— Обустройство придомовой территории

Т.е. на этом этапе происходит:

• — опубликование проектной декларации

• — официальное открытие продаж

• — возведение стен здания

• — обустройство придомовой территории

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 5: Ввод дома в эксплуатацию — квартиры в этот момент не продаются, есть договора ПДКП (предварительный договор купли-продажи, но они не законны. Поэтому тут лучше дождаться получения собственности на застройщика и после уже подписать ДКП с застройщиком.

— Формируется гос. комиссия, в которую входят представители инвестора, заказчика, органов исполнительной власти, подрядчиков, проектировщиков, эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, СГСНЭ, специально уполномоченный орган в области охраны окружающей среды и др. органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект), каждый из которых выносит заключение в своей компетенции. Государственная комиссия осуществляет контроль за:

соответствием утвержденной проектной документации

соблюдением действующих строительных норм и правил, стандартов, технических условий

соответствием образцам отделки и условиям инвестиционных договоров

— Готовится пакет документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подается в СГСНЭ Разрешение на строительство, Правоуст.докум.на зем.участок,градостроит.план, Акт приемки объекта, пописанный всеми членами комиссии, заключение СГСНЭ о соответствии техническим регламентам и проектной докум. и др.)

— СГСНЭ выдает Разрешения на ввод объекта в

— Застройщик подает документы в УФРС для открытия регистрации права собственности дольщиками на квартиры, дому присваивается милицейский адрес.

— Застройщик передает дом управляющей компании (создается самим застройщиком и участвует в приемке дома). В последствии управляющая компания ведет эксплуатацию дома.

— Дом переходит на постоянную схему электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения

— Дольщики заключают договор с управляющей организацией и платят коммунальные услуги.

— Дольщики приглашаются для осмотра квартир и подписания акта-приема передачи.

Т.е. на этом этапе происходит:

• подписание акта ввода в эксплуатацию

• устранение замечаний, которые выявила гос. комиссия (в течение 2-3 мес)

• проверка всех систем (отопления, канализации, водоснабжения, вентиляции, лифты и т.д. )

подключение воды, света, тепла (запуск лифтов)

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 6: Заселение — самый радостный этап для покупателя

— После полной оплаты стоимости квартиры, оплаты коммунальных платежей и подписания акта приема-передачи происходит заселение.

— Иногда заселение происходит позднее, если есть объективные препятствия (перебои электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения).

Т.е. на этом этапе происходит:

• Подписание дольщиками акта приема-передачи

• Дом полностью готов для проживания (все коммуникации подключены)

• Передача ключей, заселение

Этапы строительства многоквартирного дома

Этап 7: Оформление права собственности

— Дольщики подают документы в УФРС для регистрации права собственности на квартиры (ДДУ, акт приема-передачи, платежные документы) и получают свидетельство о регистрации права собственности

— Организуется ТСЖ во главе с председателем (путем реорганизации Управляющей компании или путем регистрации и избрания нового правления)

Т.е. на этом этапе происходит:

• Оформление права собственности на квартиру

Этапы строительства многоквартирного дома

* СГСНЭ (Службы государственного и строительного надзора и экспертизы)

КУГИ (Комитет Управления Государственным Имуществом)

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы)

ДДУ (Договор Долевого Участия)

Разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство заказчик должен представить в Орган местного самоуправления – СГСНЭ следующие документы:

• документы, удостоверяющие право на использование земельного участка

• положительное заключение гос. экспертизы проектной документации

• все материалы из проектной документации

• градостроительный план земельного участка

Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года. Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

Вот столько нужно действий, чтобы построить свой дом. Представьте сколько времени и денег это все стоит. У застройщиков работают целые отделы, которые занимаются согласованиями и так далее. Поэтому не всегда застройщик виноват в том, что дом плохо строится.

Спрашивайте, что Вас интересует. Я всегда рад ответить на Ваши вопросы. Да и люди, которые меня читают иногда знают больше меня. Они мне иногда помогают ответить раньше меня.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Производство бетонной смеси

Технология производства бетона складывается из подбора состава бетона, приготовления, транспортирования и укладки бетонной смеси и твердения бетона. Подбор состава бетона. Состав бетона должен быть таков, чтобы и бетонная смесь, и затвердевший бетон имели требуемые для ...

Как сделать гидроизоляцию пола перед стяжкой

Гидроизоляция пола перед стяжкой — ответственный этап, от качественного выполнения которого зависит не только судьба стяжки, но и ваша судьба. Сосед снизу, наверняка не обрадуется, увидев на стенах своей квартиры «роскошные» картины, «написанные» цементным раствором ...

Ремонт пола своими руками: руководства и инструкции

Ремонт пола своими руками: руководство для починки всех возможных покрытий Ремонт пола своими руками — процесс сложный и трудоемкий. Но если есть желание и некоторые навыки, то любая работа по плечу. С какими именно манипуляциями ...

Отделка кухни своими руками: материалы, последовательность, советы

Отделка и ремонт кухни своими руками: последовательность действий Отделка кухонного помещения своими руками более сложный и ответственный процесс, нежели ремонт любой другой комнаты. Приходится сталкиваться с необходимостью размещения сантехники, бытовых электроприборов, мебели, обустройства коммуникаций на ...

Установка пластиковых окон в деревянном доме фото и видео

По мере того, как наших соотечественников «отпускает» советское прошлое, во многие головы приходит тяга к тому, что в жизни было «как раньше». Причем это не ностальгия, потому что этого «раньше» человек никогда не видел, а ...

Утепление лоджии: Необходимые материалы и инструменты для утепления лоджии и пошаговое руководство для работы

Утепление лоджии может быть связано с несколькими причинами: утепление всего помещения или переделка в функциональное рабочее помещение. Для сохранения тепла в квартире учитываются многие факторы, такие как сторона, на которую выходит лоджия, из каких стройматериалов ...

Пластиковое окно ручка не закрывается до конца

Пластиковые окна являются неотъемлемым атрибутом практически любого жилища. Эти оконные конструкции отлично сохраняют теплоизоляцию в помещении, имеют опрятный внешний вид и отличаются повышенной прочностью и эксплуатационными характеристиками. Как и любое другое приспособление технического назначения, они ...

Каким раствором штукатурить деревянный дом внутри своими руками

Как оштукатурить деревянный дом внутри? Часто возникает вопрос, нужно ли вообще покрывать стены из бревна или бруса штукатуркой? Действительно, новая древесина смотрится очень красиво, такой дом никого не оставит равнодушным. Однако со временем стены начнут ...

Отделка стен панелями пвх с фото видео

Как сделать стену красивой, какой облицовкой воспользоваться? Есть много вариантов сделать ремонт стен, обшить деревянной вагонкой, покрасить, наконец, можно оклеить обоями. Да, эти способы декора, уже давно на строительном рынке, но зачастую они либо дороги, ...

Утепление полов в деревянном доме — материала и схемы утепления

Простые схемы утепления пола в деревянном доме. Утеплители и технологии Утепление пола в частном доме – вопрос, которым хозяева начинают задаваться в особо суровые зимы. От пола в это время веет стужей и на отопление ...

Как сделать недорогой ремонт жилой комнаты, Советы Хозяевам — советы строителям, мастерам, хозяевам

Как сделать экономичный ремонт жилой комнаты своими руками Т олчком для ремонта может стать что угодно. Например, замена оконного блока на пластиковый. Дальше вы обнаружите, что в комнате все связано между собой как гирлянда обезьян, ...

Технология железнения бетона цементом

Бетонный раствор — один из самых востребованных строительных материалов, без которого не обходится возведение как небольших частных построек, так и крупных коммерческих, промышленных, общественных сооружений. Он применяется для заливки и горизонтальных, и вертикальных поверхностей, срок ...

Как утеплить холодную веранду в частном доме своими руками?

Если вы пристроили летом к своему одноэтажному дому веранду и, например, оборудовали там удобную кухню, а с приходом холодов углы пристройки промерзают и чернеют – значит настало время продумать, как утеплить веранду. Сразу нужно сказать, ...

Нужно ли грунтовать после шпаклевки: последовательность работ своими руками (инструкция, фото и видео)

Нужно ли грунтовать после шпаклевки: область применения, дополнительные свойства и последовательность работ Грунтовка является специфическим строительным материалом, основным назначением которого является увеличение уровня адгезии к обработанной поверхности. При этом это вещество обладает целым рядом дополнительных ...

Классификация пиломатериалов — как выбрать хорошие пиломатериалы — кругляк, брус доски — Знаем, что покупаем

Классификация пиломатериалов — как выбрать хорошие пиломатериалы — кругляк, брус доски — Знаем, что покупаем — 1 В дачном хозяйстве всегда что-то надо построить, пристроить, отремонтировать, или просто нужна доска. А значит, под рукой должны ...

Выгребная яма из бетонных колец — схема устройства видео

Выгребная яма из бетонных колец — делаем герметичный выгреб Существует несколько вариантов устройства автономной канализации в частном доме. Особой популярностью среди них пользуется выгребная яма из бетонных колец, возведение и последующая эксплуатация которой не требуют ...

Рейтинг@Mail.ru