Не пропусти
Главная » Советы мастера » Отгораживаем коридор

Отгораживаем коридор

Интервью у адвоката из фирмы "Афанасьев и партнеры". Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.

В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.

— Дмитрий, скажите насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?

Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.

Однако установка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.

Согласно п.52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа.

Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит действует норма из п. 4.6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема. Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.

— Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?

Снести можно, только это будет уголовным преступлением предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.

— А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?

Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.

— В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?

Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.

Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено.

— Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на "проходную часть" коридора!

Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.

— Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?

Верно. Еще раз укажу формулу расчета "своей" доли согласно закону.

Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.

— Верно ли, что тогда мы можем с соседом претендовать на 11,3 кв. метра от коридора?

— Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?

Может. Получается ситуация предусмотренная п.2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос что обиженным соседям эти деньги не взыскать.

— Почему не взыскать ущерб с тех кто использует больше чем имеет право?

Потому что "захватчики" коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?

Мы уже не говорим, что "захватчики" коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.

— Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?

Так можно захватить не только коридоры.

Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п.3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании "метрами". Имеем явно более 2/3 собственников заинтересованных узаконить свое владение коридорами.

Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.

Если инициативная группа проводящая голосование еще и хитра, так под шумок может быть переделено и любое другое общее имущество, например площадка под парковку у дома. Надо просто соединить вопросы на голосование в один.

— А если все же не удастся получить необходимое большинство голосов?

Тогда все зависит не более чем от крепости нервов "захватчика" коридора. Мне известен прецедент, когда соседи захватили не много не мало, а 1/2 коридора. Суд пять раз выносил решение, чтобы соседи вернули положенную часть коридора остальным. Только "захватчики" даже в суд не являлись. Судебная волокита только одного дела обычно идет 5-6 месяцев. И только через полгода являлся пристав с предписанием перегородку убрать. "Захватчики" же просто раскручивали болты крепления перегородки и заносили ее в квартиру. Пристав записывал – решение суда исполнено. Через полчаса после ухода пристава "соседи-захватчики" ставили перегородку назад. И так пять раз. Истцы тратили годы, а ответчик все лишь минуты и все равно получал свое. Писали в прессу – без толку, приставы только обиделись, т.к. они тут ни причем, таков закон. Потом "обиженные" соседи просто решили перегородку без суда сломать, на грохот приехали милиционеры и было возбуждено уголовное дело по ст. 167 УК РФ.

— А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?

Перекрыла ли дверь щиток роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ. Другой вопрос если в щитке счетчики. Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником. Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случая счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку на которой ставится дверь.

— Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50×50 см и поставить в него решетку. А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка на которой стоит дверь должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка. В вентиляционное окно можно ставить сетку.

Самое простое решение это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.

Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется. Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо. Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.

— А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?

Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме это коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.

— Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?

Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя данном в ВСН 61-89(р) признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь объем и площадь не меняет.

ТСЖ это организация нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.

— Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!

Законы надо читать до конца, собственники могут ТСЖ поручить распорядится своей собственность, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 голосов от всех собственников. Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ просто подав заявление согласно ст. 143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.

Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном в ЖК РФ.

— И что тогда делать соседям когда консенсус не найден?

Договариваться. Путь переговоров самый эффективный. Для переговоров как и для судов лучше звать профессионалов. Сэкономите время, а дело-то очень простое. Услуги адвоката по таким делам обычно $100-$200 .

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Как рассчитать отопление в доме

 äàííîì ðàçäåëå ïðèâåä¸í ðàñ÷åò ñèñòåìû îòîïëåíèÿ íà êîíêðåòíîì ïðèìåðå. Ïîçíàêîìèâøèñü ñ ìàòåðèàëàìè ðàçäåëà, âû îñâîèòå ìåòîäèêó ðàñ÷åòà îòîïëåíèÿ, è îáíàðóæèòå, ÷òî è ýòà çàäà÷à âàì ïî ñèëàì, äàæå åñëè âû íå èìååòå âûñøåãî òåõíè÷åñêîãî ...

Не только о микроволнах: обзор многофункциональной инверторной печи Panasonic NN-DS592M

Не только о микроволнах: обзор многофункциональной инверторной печи Panasonic NN-DS592M С появлением инверторных печей мучительный выбор между духовкой или микроволновкой остался в прошлом. Теперь смело можно говорить, что эту разновидность кухонной техники ждет большое будущее. ...

Кладка перегородок из кирпича, Строительный портал

Внутренние перегородки дают возможность обустроить жилое пространство согласно своему вкусу. Планировка выполняется под те или иные потребности. Межкомнатные стены возводятся из различных материалов, среди которых особой популярностью пользуется кирпич благодаря своим высоким эксплуатационным характеристикам. В ...

Пошаговые инструкции и онлайн сервисы, Как составить план земельного участка

Как составить план земельного участка. Пошаговая схема. До последнего времени я считал, что составить план земельного участка может только кадастровый инженер. Подобное заблуждение длительное время являлось для меня препятствием к активному поиску и получению земельного ...

Нивелир: что это такое, как правильно пользоваться, для чего нужен?

Работа с нивелиром – точность измерения и удобство в эксплуатации Нивелир – это главный измерительный инструмент любого геодезиста. Он предназначен для измерения перепадов высоты между двумя точками, расположенными на местности. Функции нивелира очень похожи на ...

Как сделать лифт своими руками, Советы Хозяевам — советы строителям, мастерам, хозяевам

С тремление к комфорту – вполне нормальное желание. А человек, умеющий создать комфорт в доме, обязательно подумает, как сделать лифт своими руками. Особенно актуален подобный механизм в семьях, где есть больные или пожилые люди. Впрочем, ...

Привязка зданий и сооружений к местности, разметка дома, Советы Хозяевам — советы строителям, мастерам, хозяевам

Привязка зданий и сооружений к местности, разметка дома Н ачиная изучение геометрии, на первом же уроке рассказывают, что геометрия с греческого переводится как измерение земли. А когда однажды приходится что-то строить или ремонтировать, и появляется ...

Как сделать утепление кровли, крыши

Íó, ïîíÿòíî, ðå÷ü î òîì, êàê óòåïëèòü êðûøó ÷àñòíîãî äîìà. Ïîòîìó ÷òî â äîìàõ íå÷àñòíûõ çàáîòó îá óòåïëåíèè êðûøè ñòàðàþòñÿ âîçëîæèòü íà êîììóíàëüùèêîâ, äàáû îíè îòðàáàòûâàëè õîòÿ áû ÷àñòü âçèìàåìûõ äåíåã. Ê òîìó æå, åñëè ...

Укладка металлочерепицы: на что обратить внимание

Укладка металлочерепицы своими руками не так сложна, если выполнять работы, руководствуясь инструкцией по монтажу металлочерепицы и кровельных аксессуаров. Металлочерепица стала в наши дни популярнее, чем многие другие кровельные материалы, и всё потому, что кровля из ...

Эмаль для бетонных полов: полиуретановые составы — Престиж, Профи — и — Новбытхим, расход водно-эпоксидного грунта — Эпостоун

Бетонная стяжка – весьма популярный вид пола в промышленных, хозяйственных, подвальных и других помещениях. А одно из наиболее доступных и практичных покрытий бетонного пола – эмаль, которая не только придаст эстетичности, но и послужит в ...

Кладка фундамента из кирпича своими руками, Строительный портал

Существует много разновидностей фундаментов. Если при строительстве жилых домов надо строго следовать проектной документации, в которой уже заложен тип основания, то при частном возведении хозяйственных построек, бань или любых других небольших строений, можно постараться сэкономить. ...

10 идей: журнальный столик своими руками

Блог об идеях для дома: дизайн интерьера, декор и предметы для интерьера от дизайнеров и своими руками, дом и сад, поделки своими руками Предлагаем Вашему вниманию 10 идей как сделать стильный журнальный столик своими руками ...

Залить фундамент под пристройку к дому, Заливаем фундамент

Нередко к уже готовым и довольно длительное время существующим домам возникает желание произвести определенную пристройку. Для того, чтобы знать, как залить фундамент под пристройку к дому. необходимо помнить о следующем: для выбора фундаменте для пристройки ...

Как получить дизайн-проект квартиры бесплатно?

Дизайнерский ремонт, сделанный по индивидуальному проекту, с учетом архитектурных особенностей объекта, а также образа жизни и предпочтений хозяев, способен буквально преобразить типовую квартиру. Но, к сожалению, услуги дизайнера интерьера в Москве дороги, и воспользоваться ими ...

Прокладка труб отопления своими руками: качественно и надежно

Прокладка труб отопления своими руками: качественно и надежно Чтобы сделать прокладку труб для отопительной системы качественно и «красиво», нужно хорошо поработать, потому что процесс этот сложный и требует много труда. Самому возможно выполнить эту задачу ...

Как правильно сделать утепление перекрытия холодного чердака

При планировке будущего дома или другого объекта, который будет использован в целях обслуживания жилого дома, нужно сразу же решить, какую крышу сделать. Несомненно, самыми сложными этапами любого строительства являются фундамент и кровля. Стены выгнать легче ...

Рейтинг@Mail.ru