Главная 7 Семейное право 7 Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника — узнайте из нашей статьи

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника — узнайте из нашей статьи

Вопросы о возможности отчуждения долевой собственности в квартире без согласия сособственников очень актуальны. И, скорее, даже не потому, что сложно получить согласие. На долю в квартире сложно найти покупателей, которые не очень стремятся приобрести некую гипотетическую часть квартиры без определения фактических границ этой доли. И если вдруг такие покупатели находятся, то сособственники начинают торг за свое согласие, взвешивая, какой профит могут получить они в результате отчуждения. Именно в силу этого юридические проблемы отчуждения долей вызывают большой интерес.

Долевая собственность на жилые помещения, как массовое явление, имеет корни в общем дефиците жилья, характерном для СССР.

Так, жилые дома в частном секторе делились, завещались, дарились на протяжении десятилетий. Доходило до микроскопических долей, собственниками которых становились правнуки и праправнуки первоначальных владельцев. Нотариусы не отягощались определением наследования в реальном выражении, ограничиваясь идеальными долями для каждого из наследников. Так, у дома общей площадью 60 м 2 могло появиться до 10 собственников, обладающих 5 или 6 долями, и все они отчаянно друг друга ненавидели, ссорились и судились.

Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд.

В свое время именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников на приобретение доли в случае ее отчуждения одним из сособственников. И это было очень правильно, потому что невозможно было допустить деления жилой площади со скоростью деления клеток.

Для случаев, когда сособственники отказывались от своего преференциального права покупки, была разработана система необходимости получения согласия сособственников на отчуждение доли третьему лицу. И эта система также была оправдана именно недопущением бесконтрольного деления долей.

Комментарии к ГК РФ трактуют общую и долевую собственность следующим образом:

Арифметически выраженная доля получила в юриспруденции наименование идеальной. Понятие идеальных долей перешло в современное законодательство из Римского права.

Идеальные доли не определяют реальные границы собственности, ее метраж, расположение комнаты, способы доступа и пользования санузлом. Решением судебной инстанции, если для этого имеются установленные специальной экспертизой технические возможности, идеальные доли могут быть выделены в натуре, с установлением, какой конкретно частью владеет тот или иной сособственник. Но в условиях ограниченного метража квартир это чаще всего невозможно.

Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.

Видео — Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.

Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.

Порядок определения и выделения долей

Вопросы определения долей регламентируются частью 2 статьи 245 ГК РФ:

Из смысла данной статьи исходит, что долевая собственность устанавливается общим соглашением всех сособственников. При определении долей учитывается такой нюанс, как вклад сособственников в улучшение либо увеличение общего имущества, в частности, квартиры. Обустройство балкона, подвала, кладовки приводят к увеличению доли того сособственника, который произвел обустройство. При этом обустройство должно носить признак неотделимости. Проще говоря, его нельзя взять и забрать с собой. То есть пристройка к балкону, связанная с основным домостроением – это неотделимое улучшение, а сколоченный на том же балконе шкафчик – нет.

В случае, когда определение долей в добровольном порядке недостижимо из-за разногласий сособственников, то желающий выделения доли имеет право обращения в судебную инстанцию с соответствующим иском.

Важно! Не следует путать понятие установление долей с выделением долей в натуре. Водораздел здесь именно в видах долей – идеальных и в натуре. Это совершенно разные правовые явления. При идеальных долях за гражданином закреплены арифметические цифры, а при долях в натуре – определенный метраж в квартире, имеющий свое расположение. Более того, за долей в натуре может быть закреплен отдельный кадастровый номер и присвоена литера. Например, квартира 4А. Проще говоря, отдельная благоустроенная квартира получает статус коммунальной.

Видео — Доля собственности в квартире, что можно с ней сделать

Выделение доли и раздел совместной собственности регламентируется ст. 252 ГК РФ.

Для обращения в судебную инстанцию в первую очередь потребуется экспертное заключение о возможности выделения доли в натуре. Обычно заключение по этому вопросу выдается специалистами бюро технической инвентаризации – БТИ. Можно обратиться и к независимому эксперту, проводящему подобные виды экспертиз. Если эксперт придет к выводу, что выделение возможно, то можно бесстрашно предъявлять иск в суд.

Ответчиками по иску будут выступать все сособственники, даже отсутствующие. По результатам рассмотрения дела судом будет вынесено решение о выделении доли и разделе совместного имущества.

Решение суда подлежит последующей регистрации в БТИ. После внесения сведений в государственную кадастровую ведомость можно приступать к процедуре отчуждения доли в квартире.

Вопросы, связанные с отчуждением доли в совместной собственности, регламентируются статьей 250 ГК РФ.

Часть 1 данной статьи определяет преференциальное право сособственников на приобретение доли в общей собственности. Для желающего продать свою долю особенно важен указанный момент о преференциальности в случае покупки по цене, устанавливаемой продавцом. То есть, в основе согласия, как такового, лежит согласие сособственника купить долю именно за ту сумму, которую просит продавец.

Следовательно, алгоритм действий продавца будет следующим. Установив сумму, к примеру, в 1 млн рублей, он направляет всем сособственникам извещение о продаже с указанием цены. В течение одного месяца сособственники должны либо согласиться на покупку, либо отказаться от нее. Если отказа не последовало, как и согласия на приобретение, то продавец в течение 10 календарных дней имеет право произвести отчуждение своей доли любому заинтересованному лицу. Если все сособственники откажутся письменно от покупки, то отчуждение третьему лицу можно произвести и до истечения 10 дней.

Важно! Требования по извещению сособственников следует выполнять очень скрупулезно. Часть третья статьи 250 предусматривает, что неисполнение требований закона влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Отчуждение квартиры в обход преференциального права сособственников

Ситуации бывают разными. Невозможно обойти вниманием тот факт, что очень часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано не только финансовыми соображениями, но и соображениями мести. Проще говоря, продавец либо не желает продавать свою долю именно сособственникам, либо для него принципиально важна личность покупателя. К примеру, покупателем может быть любимый племянник. Но назначая цену в 1 млн. руб., продавец может получить согласие на покупку от ненавистного совладельца, что будет означать крушение планов. Соответственно, возникает вопрос, а можно ли избежать обращения к сособственникам для получения дальнейшей возможности отчуждения доли.

Разумеется, в любом законе есть примеры и способы ими воспользоваться. Сособственников в вопросе продажи доли в квартире можно и обойти. Способы обхода известны и часто применяются на практике.

  1. Способ незаконный и чреватый последствиями, который часто рекомендуют бывалые соседи и неквалифицированные юристы – это завышение цены. Казалось бы, очень действенный способ – за часть квартиры, красная цена для которой не более миллиона, назначить цену в пять миллионов. Любой сособственник откажется. Но дело в том, что эту сумму надо будет заявить у нотариуса, с этой же суммы надо будет оплатить госпошлину. И самое неприятное, что эту сумму очень легко при желании проверить с помощью налоговых органов или прокуратуры. Последствия будут неприятными. Аннулирование договора купли-продажи, финансовые потери и судебные разбирательства.
  2. Договор дарения, под которым фактически скрывается купля-продажа. Для дарения не требуется вступать в переговоры с сособственниками, договор дарения регистрируется в БТИ, и одаряемый вступает в право собственности. Опротестовать подобный способ отчуждения сложно и, скорее всего, сособственникам придется смириться.

В любом случае, для того, чтобы избежать впоследствии конфликтов с недовольными сособственниками, желательно все же соблюсти законность. В этом случае продавец доли в совместной собственности может быть уверен, что никакой суд не отменит договор купли-продажи и не приведет стороны в первоначальное состояние.

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!

О admin

x

Check Also

Можно ли отозвать дарственную на квартиру — практика юридическая!

При желании одного гражданина передать какую-либо свою собственность в пользу другого лица, стороны заключают между собой сделку, удостоверяя ее договором дарения. Чаще всего такие договоры составляются при передаче различного ценного имущества: недвижимости, транспортных средств и ...

Налог на выигрыш в лотерею в России — размер, правила оплаты и информирования ФНС

Желающих испытать удачу среди россиян более чем достаточно, и многие выбирают для этого именно лотереи. Их количество исчисляется десятками, причем проведением занимаются самые разнообразные организации, начиная от специализированных фирм и заканчивая супермаркетами, агентствами недвижимости, автосалонами ...

Материальная помощь к отпуску — кому полагается и как получить

На каждом предприятии может существовать правило выплаты сотрудникам, уходящим в отпуск, денежного поощрения: материальной помощи, надбавки, доплаты и т.д. Трудовой кодекс не определяет принцип назначения стимулирующих выплат подобного рода сотрудникам и правила их расчета. Тем ...

Материальная помощь на погребение — размер и правила получения

Смерть близкого человека, помимо горя и переживания, имеет и материальную составляющую. Организация достойных похорон и поминок требует значительных финансовых затрат, выходящих за рамки обычных расходов. С учётом невысокого уровня обеспеченности средней семьи, вопрос о получении ...

Что делать если негде прописаться (зарегистрироваться) — в России гражданину России, с РВП

Право граждан России на жилье предусмотрено Конституцией страны. При этом законодательством закреплена обязанность россиян и иностранцев регистрироваться по месту жительства или пребывания. Однако если нет жилплощади, регистрироваться просто негде. Такие ситуации также регулируются законами РФ. ...

На какой неделе уходят в декретный отпуск — как правильно уйти в декрет с выгодой

Любая девушка является потенциальной матерью, и это всегда берут во внимание работодатели, ведь в тот или иной момент она может оформить декрет. Трудовым кодексом нашей страны данное право предоставляется женщинам, которые: учатся в колледжах, университетах ...

Льготный билет — что это, кому положен, как получить

В нашем государстве имеется большое количество программ, разработанных для малообеспеченных слоев население, в число которых обычно попадают пенсионеры, студенты, семьи с детьми. Для таких категорий граждан среди разнообразных льгот и дотаций предлагается пользоваться льготными билетами. ...

Льготная очередь в детский сад — кому положена и необходимые документы

Социальная жизнь гражданина начинается вскоре после его рождения. С самых первых дней ребенка знакомят с окружающим миром в форме игр и сказок и однажды наступает день, когда ему придется вливаться в общество. Но чаще всего ...

Медкомиссия на РВП — где пройти, сколько стоит, медицинская справка

Если вы собираетесь получить РВП, поскольку по определённым обстоятельствам возникла необходимость переехать в другую страну, тогда вы должны ознакомиться с общими правилами и пакетом документов. При подаче информационных листов могут возникнуть трудности со справками из ...

Льготные лекарства — список и порядок получения лекарств

Проявляя заботу о населении, государство предоставляет возможность не только бесплатно лечиться, но и получать лекарственные средства со 100% скидкой. Список препаратов установлен Министерством здравоохранения и предназначен для отдельных категорий граждан, которые определяются как на уровне ...

Лишение родительских прав за неуплату алиментов — юридическая практика!

В соответствии с действующими законодательными нормативами, оба родителя должны в равной степени принимать участие в воспитании, содержании и в целом жизнедеятельност и их общего ребенка даже после расторжения брака. Одной из обязанностей родителя, который после ...

Лишение (прекращение, отказ) гражданства РФ — в каких случаях, по Конституции РФ, за терроризм

Лишение гражданства – право каждого гражданина РФ, закрепленное Конституцией. Прекратить принадлежность к Российскому государству можно только на добровольной основе. Познакомимся подробнее с ситуациями лишения физлица гражданства, порядком действий и комплектом документов. Основной свод законов Российской ...

Кто освобожден от уплаты транспортного налога — кто обязан платить, а кто нет

Сегодня автомобиль не считается роскошью, поэтому многие граждане являются владельцами ТС. Все знают о необходимости вносить за него ежегодно транспортный налог. Но не все информированы о возможном его снижении для отдельных категорий населения. Причем льготы ...

Что можно узнать по СНИЛСу о человеке

Когда гражданин первый раз официально устраивается на работу, ему присваивается уникальный код СНИЛС, на который работодатель будет переводить отчисления. Номер не меняется в течение жизни человека. В подтверждение добровольного страхования гражданину выдают небольшую зеленую карточку, ...

Недействительность завещания — юридическая практика!

В отношении завещания может быть совершено 4 основных действия, а именно: исполнение, изменение, отмена и признание недействительнос ти всего документа либо его конкретных положений. С исполнением никаких особых вопросов обычно не возникает: после смерти завещателя ...

Основания приобретения и прекращения права собственности — подробная информация!

Физические и юридические лица могут как приобретать права собственности на различные объекты, так и лишаться таких полномочий. Основания для этого освещены в соответствующих статьях Гражданского Кодекса. Именно с ключевыми законодательными положениями в отношении данного вопроса ...

Рейтинг@Mail.ru